“外面是寒冬，我们不可能独善其身。在目前情况下，我们会更多利用多年来在产业研究、产业招商、产业运营层面所积淀的能力和品牌背书去承接更多轻资产业务。”
2023大湾区产业论坛·特写 经济"复常"下，产业行业承压的话题仍旧时常被提及。事实上，随着政策扩大支持范围，公募REITs进一步发展、产业结构的调整和发展正走在深化道路中，未来的发展仍然光明。
12月中旬，2023年大湾区产业论坛于深圳圆满闭幕。在现场采访直播间中，观点新媒体与中集产城党支部书记、产业研究院院长张一平畅聊关于产业发展与园区运营背后的思考。
"懂产业的人才能做运营，要从一个地产人转变成一个产业人。"
作为深圳市房地产投资协会创始会长、深圳市地产与城市发展专家库专家，张一平的职业生涯与房地产密不可分。与此同时，他也是深圳市卫星物联网产业协会会长、深圳市工信局专家库专家，其现有团队中坚持研究产业的同事亦不在少数。
2018年，张一平正式加入中集集团八大板块旗下的中集产城，自此开始了产城融合领域发展的深入实践，更知晓了领域内资产升值的解题思路：只有不断赋能，资产才会升值。
"2013年我们拿到第一个产城融合项目，在建设过程中就一直在思考，用房地产开发的思路来做产业园区究竟行不行得通？2015年4月份，我们更名为中集产城，并用2013年到2018年这5年时间进行新赛道的试水，完成了两个产城融合项目，分别位于松山湖和江门。"
轻重调和
从0到1的实践拓展了中集产城运营的宽度与广度，截至目前，其在大湾区和长三角运营的园区面积约1000万平方米，其中重资产面积占70%，轻资产占到30%。
但对于中集产城而言，轻重资产的比例在当前市场环境影响下略显头重脚轻。"外面是寒冬，我们不可能独善其身。在目前情况下，我们会更多利用多年来在产业研究、产业招商、产业运营层面所积淀的能力和品牌背书去承接更多轻资产业务，在重资产业务部分，中集产城会放缓投资脚步。"
张一平坦言，中集产城的发展节奏变了，在渐渐从数量型转向质量型发展。"在三年前我们就提出来要调整业务结构，主动把非核心业务项目通过大宗资产交易等方式进行处置，同时加大对产业园区产品的比重。"
据他透露，目前，中集产城的产城综合体项目占比较高，主要在深圳前海、太子湾、上海宝山等地，项目主要以办公和商业为主，配套人才公寓。
张一平的分享侧面传达了中集产城在当前环境下对于重资产项目的谨慎态度。"去年我们专门成立了中集产城的轻资产运营平台，重点打造产业研究、产业招商和产业运营的核心能力。"在他看来，中集产城要转换以往物业销售的盈利模式，从"挣快钱"转变到"挣慢钱"。
"园区业务从盈利模式来讲，前端是产品开发端，中端是客户运营服务端，后端是资产运营（股权投资）端。现在大量的企业主要的收入和盈利是在前端，也有个别的企业后端做的也不错。"
说到这里，张一平以深圳项目举例，向观点新媒体介绍中集产城的新思路："我们到很多地方去跟政府谈，我们不追求项目高比例销售，如果当地的租金承受能力能达到基本回报线，全自持也不是不可能。比如说中集产城30年全持有的深圳光明中集智园项目，目前项目租金水平、出租率在光明区域内都是标杆。"
资料显示，深圳光明中集智园于2018年底破土动工，2022年11月正式交付开园，至今出租率以达到95%，引入企业150余家，园区形成了以卫星通信产业为主导，以物联网、新能源、智能制造和建筑科技相结合的"1+4"产业集群。
带凤筑巢
交谈间，张一平在向观点新媒体分析市场时，也提及了近年来愈加火热的"工业上楼"话题。他发觉，现在各个地方都在讨论工业上楼，很多政府平台公司都在积极介入到领域内。
但同时，张一平也嗅到了目前工业上楼存在的问题："现在的'上楼'方法太简单、粗暴，不够科学、严谨。不是什么工业都可以上楼的，我们要做的应该是'带凤筑巢'，去了解企业的需求，在做好产业研究的基础上，根据产业的定位分门别类地推进工业上楼。"
在他看来，工业上楼有助于城市土地集约化发展，"现在城市化率越来越高，产业园区不可能像过往摊大饼一样全部设置低层厂房，这样土地利用率会很低。"
这便牵扯到另一个问题：现在不少地方大量的园区空置，使用效率很低，从资源匹配的角度看，拥有这么多空置、低效园区资产的情况下还要去投资更多重资产项目，是存在风险的。
"园区为什么会空置和低效？"张一平认为，这主要是企业在产业研究、产业招商、产业运营等方面缺乏能力、经验和团队，需要有懂产业、懂招商的运营平台，将低效资产盘活。
而在产业聚焦方面，张一平则透露了中集产城的"6+X"产业布局，"我们的产业主要聚焦在六大方面，新一代信息技术、先进制造，新能源、新材料、生命健康、文化旅游，六大产业互相交叉，且外延较广。"此外，还在6大产业的框架下聚焦了数十个产业门类，如低轨卫星物联网、激光、新能源汽车零部件、光电显示、手机等细分领域。
"但是，"张一平又抛出一个转折词，"一个城市并不是什么产业都能落地生根，产业落地是要有一些特定的条件，需要一些天然土壤。"中集产城在发展过程中意识到，不同的地方对产业的要求也不一样，目前其也在聚焦的产业领域培养自己的产业研究人才。
"一座城市一定需要产城高度融合，一座城市不能只有住宅、商业和办公业态，没有产业业态（生产制造）。"在他看来，城市需要有产业生态，但同样地，不是所有产业都需要留在某一座城市。"保留什么产业，实际上要根据每个城市的不同条件和特点做筛选。"