神农架曾是荣盛发展文旅布局的最重要一步棋，在时过境迁之后，却被摆上了交易桌。
观点网 “世界那么大，我想去看看”。
“身体和灵魂，总要有一个在路上。”
……
过去几年，旅游经济的蓬勃发展吸引了不少企业的目光，越来越多企业将文旅地产看作是多元化跨界的重要方向，荣盛发展亦是其中之一。
据了解，荣盛发展自2014年开始重仓加码文旅，多年布局之后羽翼渐满，巅峰时期，这家企业亦频频跻身行业前三宝座。
然而，面对当前的地产重压，不得不开始甩卖曾经引以为傲的文旅资产。
最新消息显示，12月25日，据阿里资产拍卖网显示，荣盛康旅旗下的神农架阿尔卡迪亚森林酒店竞价结束，因无人出价而流拍。
神农架阿尔卡迪亚森林酒店的拍卖并非个案，过去几年，荣盛发展不断放缓文旅布局的脚步。
法拍
神农架曾是荣盛发展文旅布局的最重要一步棋，在时过境迁之后，却被摆上了交易桌。
最新消息显示，12月25日，据阿里资产拍卖网显示，荣盛康旅旗下的神农架阿尔卡迪亚森林酒店竞价结束，因无人出价而流拍。
竞买公告显示，神农架阿尔卡迪亚森林酒店，建筑面积为3.76万平方米，位于湖北省神农架林区龙降坪国际生态旅游度假区核心位置。
酒店内另有德胜堂四合别院，别院内设各式房型客房，配备会客厅、健身房、棋牌室、私人影院等设施，酒店还拥有完善的各类会议设施，含可容纳600余位宾客的多功能宴会厅。
实际上，神农架项目可以说是荣盛发展打响文旅品牌的重要一步。
据了解，荣盛发展最早在2013年通过收购秦皇岛项目介入文旅地产，但耿建明真正在这一业务上爆发蓬勃雄心，是在2014年。
同年1月，荣盛首次与湖北省神农架林区人民政府签订了《神农架林区龙降坪旅游综合开发投资协议》。
紧随其后，神农架阿尔卡迪亚森林酒店、龙降坪国际滑雪场接连面世，神农架项目的投入运营打响了荣盛康旅的品牌知名度，也为荣盛发展带来了不菲的收入。
得益于前期项目带来的业绩、信心提振，三年之后，荣盛发展再度宣布投资150亿元扩大对神农架林区的开发和布局，持续发展大旅游、大健康的业务模式。
从竞买公告来看，本次竞拍委托人为神农架林区荣盛置业旅游开发有限公司，成立于2014年，由荣盛康旅持有99.0099%股权，廊坊荣盛康旅科技发展有限公司持有剩余0.990%股权，后者亦由荣盛康旅100%持股。
对于本次拍卖的原因，市场众说纷纭。
有观点认为，荣盛发展将神农架酒店资产摆上货架，主因是当前的流动性压力。
实际上，与大多数房企类似，自2021年下半年开始，随着融资的收窄、楼市的降温，荣盛发展的资金压力显现，
其次，现金流吃紧的荣盛发展，并非首次出售资产。
早在2021年12月末的电话会议上，耿建明旧曾承诺，将提供54亿元的资产包进行出售，来偿还到期债务。而今年以来，荣盛发展接连向荣万家出售物业，荣盛控股多次将公司股权出售给私募基金进行纾困。
不过，此次法拍的结果似乎不尽如意。
根据阿里法拍官网，神农架阿尔卡迪亚森林酒店的保证金为1150万元，起拍价为2.3亿元，竞拍时间为12月24日10时至12月25日10时。
直至竞拍时间结束，上述拍卖获得了708次围观，但却无一人出价，无奈流拍。
此前就有市场人士提到，法拍资产能否成功出让，不仅仅要看资产本身是否优质，还要看委托人整体的让利情况。
翻阅荣盛发展的财报发现，神农架阿尔卡迪亚森林酒店的计划投资总额为3.16亿元，项目于2016年12月竣工，实际投资金额为2.86亿元。
因竞买公告并未明确上述酒店资产的债权情况，以及资产折损情况，粗略计算发现，此次拍卖的起始价格2.3亿元较实际投资额打了八折。
不过，除了资产资质与拍卖价格的让利情况以外，法拍项目往往涉及一定的法律纠纷或者信用风险问题，这或许也是造成资产流拍的因素之一。
起落
神农架阿尔卡迪亚森林酒店的拍卖或许只是一个缩影。
观点新媒体查阅发现，目前荣盛发展旗下的文旅资产大量“流通”在阿里法拍的官网上，其中包括秦皇岛北戴河新区荣盛休闲度假区（阿尔卡迪亚戴河首领黄金假日酒店）的部分资产，霸州市南孟镇阿尔卡迪亚温泉城部分资产等，这类资产有的处于首拍状态，有的显示为二拍。
据了解，荣盛发展自2014年加大在文旅地产方面的投入，同年先后取得了得黄山太平湖、秦皇岛一杯澜、神农架龙降坪等项目，拓展旅游项目储备26.39万平米。
投入的当年，黄山、秦皇岛项目已经产生了2.47亿元的销售额。
2015年，荣盛发展正式成立荣盛康旅，并定下了“6+N”的发展战略。按照耿建明的计划，荣盛康旅将会是荣盛发展的重要的业务版块，未来将建设200个文旅项目。
以2016年为例，该公司接连签约河北野山坡、四川三星堆、西安临潼、南京平山森林公园等地区接连落地，同年亦首次走出国门，在捷克共和国南摩拉维亚州进行中医中药温泉度假疗养中心的建设。
财报数据显示，2016年，荣盛发展新签约文旅项目共计7个，2017年这一数值翻了几番，达到22个。
据市场不完全数据统计，仅2017年一年时间，荣盛发展在文旅项目上拟投资金额接近2000亿元，同年这家企业的房地产合同销售额不过679亿元。
如此大手笔的投入，亦给荣盛发展带来了一定的回报。从账面数据来看，2017年至2019年，荣盛发展在康旅业务方面实现签约营业收入31.32亿元、36.01亿元、59.07亿元。
不过自2018年下半年开始，该公司逐步缩减文旅业务的布局，同年该公司签约文旅项目共计12个，其中10个均于上半年完成签约。
自2019年开始，荣盛发展并未在财报当中详细载明新签约文旅项目的情况。从公开报道来看，虽偶有签约报道传出，但终是难觅前些年的盛景。
从荣盛发展的官网看，目前公司建设或运营的康旅国际度假区供共计35个，五星级标准度假酒店14家，荣逸温情酒店9家，特色公寓/民宿15家，特色小镇5个，滑雪场3个，大多是2017年前后签约项目，且距离200个文旅项目的目标亦存在较大的距离。
市场对于荣盛发展收缩文旅战线并不感到意外，一方面，彼时正值环京限购、限售不断收紧，楼市下行之下，重仓环京的荣盛发展亦面临销售疲软，再难抽身投入文旅赛道。
另一方面，荣盛发展文旅业务的盈利模式始终没有进入成熟期。
据了解，针对文旅业务，该公司曾提出“盛行天下”的战略模式，以盛行权为换住媒介和凭证。简言之，参与该计划的业主，每年享有总房款一定比例的换住权益，适用于荣盛康旅所有项目。
这一模式意味着荣盛发展必须要把文旅盘子铺得足够大，只有规模足够大、布局足够广，才能吸引更多的业主与客户。
然而，文旅业务普遍存在前期投入大、回报周期长、运营难度高等特点，尤其是荣盛发展这种“半路出家”且需要迅速扩充规模的企业来说，无疑都是难以逾越的高山。
更重要的是，据坊间传闻称，2018年下半年开始，荣盛发展康养板块的核心团队成员陆续离职，其中包含康旅集团总裁陈斌、文旅事业部总经理周江勇等等。
而今地产危机袭来，这个正在下坡的业务，率先成为了“回血”出让的选择。
解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。