天河区店铺租赁合同纠纷诚信企业「广州合拓」韩彩英三级

广州房屋租赁合同无效，停产期间的占有使用费要付吗？

张静律师解答：即使租赁合同无效，占有期间的使用费也要按照租金标准支付，只不过保证金要退还。

判z决书节选：

一审法z院认为：虽然登某公司已将涉讼房屋交付肯某公司，但肯某公司并未将房屋投入使用，也未从中获益，故登某公司要求肯某公司继续支付2018年10月1日至11月30日期间的房屋使用费及利息，一审法z院不予支持。

二审法z院认为：本案中，双方当事人共同确认场地交付时间为2018年3月6日，场地交还时间为2018年11月30日，且从场地交还的证据中显示实际发生600多吨水费，因此，2018年3月6日至2018年11月30日期间，因案涉场地由肯某公司实际控制、占用，故登某公司主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，应予以支持。一审法z院判z决第三项欠妥，本院予以撤销。肯某公司应向登某公司支付2018年10月1日至11月30日的房屋占有使用费100000元。

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广州承租的房屋管道爆裂浸水，由谁负责维修和赔偿？

张静律师解答：要鉴定管道爆裂的原因，由过错人担责。但也可能无法查出管道爆裂的原因，鉴定也鉴定不出来。如下面这个案件，商铺天花板的排污管道爆裂，法z院委托了3家鉴定公司，都表示技术受限无法鉴定出漏水原因。终法z院判z决根据租赁合同的约定，由承租z人自己承担维修责任。

判z决书节选：

根据《合同法》第二百一十六条:“出租z人应当按照约定将租赁物交付承租z人,并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”,涉案物业天花板上的污水管道爆裂事故的发生是由于地底一米以下的公共管道堵塞导致,中某公司对于事故的发生本身并无过错,故管道维修的合理期间,因中某公司未能正常使用涉案物业进行经营,该期间属于租赁物不适租的期间,该情形可参照《合同法》第二百二十一条规定出租z人因维修租赁物影响承租z人使用,应当相应减少租金或者延长租期的处理原则进行处理,即维修合理期间内的租金可予以减免。对于管道维修的合理期间,考虑到管道维修过程中,需要查明污水管道爆裂的原因并需要协调物业公司进行配合,同时还需要对在污水管爆裂事故中受到污损的室内装修进行翻新等,故酌情认定维修的合理期间为2018年1月30日至2018年2月28日。由于中某公司未积极主动履行合同约定的维修义务,2018年2月28日以后的租金中某公司仍应支付给崔某。对于崔某主张的逾期支付租金的违约金,本案是由于涉案物业发生污水管爆裂事故,双方对于受事故影响期间的租金是否应当支付存在争议,故中某公司未缴纳2018年3、4月份租金并非故意拖欠且事出有因,故对崔某主张的违约金不予支持。

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广州房屋租赁合同无效后，能索赔装修损失吗？

张静律师解答：可以，一般认为对因没有房产证导致无法办理营业执照，从而起诉合同无效的情况下，双方的过错对半分，各50%。如下面这个案件，法z院就评估了装修现值，然后判z决出租z人赔偿一半。

判z决书节选：

一审法z院认为：关于装修损失。根据广州市安某价格事务所有限公司出具的《评估结论书》显示,涉案房屋装修现值损失为266588元。按照邱租客、杨某对涉案租赁合同无效各自承担50%的过错责任,杨某应向邱租客赔偿装修损失133294元(266588元/2)。对于杨某称有争议部分现值就是杨某原本的装修而不是邱租客在此次进场后的装修,且评估单价过高的意见,鉴于广州市安某价格事务所有限公司于2019年9月11日已对杨某上述异议出具《函复》,且该复函内容科学合理,法z院予以采纳,且杨某称有异议部分的装修实际为杨某实施并非邱租客装修,因其未提供证据证实,故法z院对杨某提出的异议不予支持。

二审法z院认为：关于邱租客主张的装修损失。如上所述,因案涉房产未取得规划许可证,双方签订的合同为无效合同。杨某作为案涉房屋转租z人、邱租客作为承租z人对案涉房屋属性及相应的权证均具有审慎审查的义务,双方对于合同无效具有同等过错,一审按照双方过错责任判令杨某赔偿一半装修损失并无不当。

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